土壤及地下水污染整治與再開發對周邊不動產價格與租稅收益影響之探討

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Title:	土壤及地下水污染整治與再開發對周邊不動產價格與租稅收益影響之探討 A study on soil and groundwater pollution remediation and redevelopment of the surrounding real estate prices and tax revenue impact
Authors:	李家儂楊之遠羅健文賴宗裕蘇偉強
Contributors:	土地資源學系
Keywords:	土壤及地下水污染特徵價格法願付價格法污染整治
Date:	2014-01
Issue Date:	2014-03-04 13:41:43 (UTC+8)
Abstract:	台灣自民國70 年代起，陸續發現越來越多受到工業發展所致的土壤及地下水污染事件，不但影響該筆土地之正常使用，亦可能有危害國民健康及周邊生活環境之虞。由於污染具有危害健康之虞，造成該土地利用與開發行為之受限，以致常成為閒置土地，甚而產生污名之心理效果，不但影響該筆土地之市場價值，亦對周邊不動產價格產生減損效果，進而減少該地區之不動產相關稅收，影響地方之財政支出。因此，有鑑於污染問題的嚴重性，污染整治即具有相當之重要性與必要性。一般而言，污染場址受整治或清理後，將回復其原土地使用狀態，而該場址或周邊不動產價格也應回復原本水準。然而，依國內桃園中壢過嶺加油站污染裁決結果，認為即使整治完成後，污名可能仍續存一段時間。但似缺乏實證結果證實，而目前文獻大多討論個別污染土地之價值與估價方法，卻甚少討論污染整治後對周邊不動產價格影響的程度、範圍與時間點，以及各種污染場址類型之差異。且於實務上，目前整治工作進行較為緩慢，係限於整治成本龐大，而整治後效益具有相當之不確定性所致。因此，如能確實評估污染整治後所能產生之經濟效益，甚而能有效地回收運用效益，並透過整體與長期性的棕地再開發提升計畫與都市發展效益，則將有助於提升整治計畫的財務可行性，加速國內整治計畫之推動，且能更有效率的分配相關經費資源。參考國外污染整治配合棕地再開發案例，能確實提高當地就業率、土地利用效益及增加政府稅收等經濟收益，並配合租稅增額融資等財務制度積極運用收益，以提升計畫的財務可行性。爰此，本研究透過特徵價格法、成對交易案例分析及條件評價法，估計整治前、後與再開發的不動產價格變化，並確認影響範圍與時機。而後評估再開發後可獲得的租稅增額收益，作為未來評估整治計畫可行性與提供民間投資誘因的參考。最後，依實證分析結果提出相關制度建立與法令、配套修訂之建議。
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