不動產資本化率之探究─投資利率組合法之分析

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Title:	不動產資本化率之探究─投資利率組合法之分析
Authors:	蔡明沛
Keywords:	資本化率估價標準不動產投資組合 WACC
Date:	2007
Issue Date:	2009-08-27 11:41:28 (UTC+8)
Abstract:	不動產資本化率對不動產估價極為重要，通常應用於收益法之估價，因為年淨收益除以資本化率還原即為不動產價格，對於收益性不動產，此為主要的不動產評估價格方法。國內不動產估價主要根據政府規定之「不動產估價技術規則」，其中對資本化率之訂定依第三十八條規定，可藉二種方式制定之。本文認為可藉國外實行之「投資利率組合法模型」另行加以實證，研究此法在台灣不動產資本化率探究之可行性。蒐集之套房租售案例情況有三：1.以具有同一標的同時租售2.同一標的非同時租售(但時間點相近之先租後售或先售後租情況)3.非同一標的之類似標的但為同棟(區)且同時租售為主，以分別得出之資本化率之套房適當案例為主。應用投資組合理論(Portfolio Theory)上之加權平均資金成本(Weighted Average Cost of Capital,WACC)進行在不動產資本化率分析適用性之研究，以實證「投資利率組合法(The Band of Investment Rate Approach,BIRA )」在國內套房之適用性。本研究以板橋市地區之出租套房為研究對象，本研究將投資單位最小化及投資區域單一化，將本區不同類型之套房種類，先以問卷定義出市場上標準化的套房，以卡方檢定方式找出影響套房資本化率的因素後，再經由蒐集該種類型套房之實際收益資料與售價案例，再以「投資利率組合法模型」進行加以逐步迴歸，探求該等模型在統計結果上之顯著性，最後以驗證是否此模型之應用性，研究成果包括：（一）探討市場供需雙方認為影響套房資本化率主要因素（二）以實際案例探討主要影響套房資本化率主要因素（三）探討「投資利率組合法」與法定評估方法於套房評估運用之差異性（四）研究將「投資利率組合法」導入目前估價實務應用之可行性。
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