房屋代銷服務費率影響因素之探討－以台北都會區為例

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Title:	房屋代銷服務費率影響因素之探討－以台北都會區為例
Authors:	謝羽翎
Keywords:	房屋代銷服務費率影響因素以台北都會區為例
Date:	2009
Issue Date:	2009-08-11 13:45:33 (UTC+8)
Abstract:	房屋代銷服務費率影響因素之探討－以台北都會區為例－摘要為什麼要有不動產代銷經紀業？ Biglaiser(1993)認為中間人在市場中具有財貨與勞務品質良窳與比賣方更想向買方透露財貨與勞務的真正品質以建立其商譽等兩種功能，因為中間人具有這兩種功能，故可提升市場的效率。若很難判斷財貨與勞務的真正品質，中間人就有存在的必要，建商即興建房屋以供出售，建商的目的旨在追求利潤，而家庭購買房屋的目的，旨在滿足以上所述的各種欲望，需求與供給（買賣）雙方遂構成房屋市場各種房屋的區位與品質出入甚大，不動產代銷業對供需雙方提供正確的資訊，避免其決策的錯誤，在將代銷費用壓縮至合理水準前，須先瞭解對其有所影響的各項因素，方能對症下葯，故本文研究的預期成果就在探討影響代銷費用的各項構成因素，期能進一步在政策上提出合理建議，對不動產代銷業與社會有所貢獻。本研究共分五個章節，其主要如下：第一章緒論主要闡述研究動機、目地、研究範圍與內容、研究方法、架構與流程第二章文獻回顧與理論架構主要闡述金融代銷業與房屋代銷業之相關、台灣代銷業的興起及發展、美、日、菲不動產經紀人具備條件、發展與自律及收費功能，藉此建立理論基礎。第三章理論架構主要說明因子分析為何。第四章實證分析主要闡述各個因子「顯著性」與「適用性」，以便後續實證建議。第五章結論與建議。本研究得到以下結論為：（1）協助建商進行產品的定位。（2）協助建商進行產品的定價，房屋價值鏈所創造的價值，遠超過其累加的價值，不動產代銷業可根據市場的反應，協助建商依照真實價值進行產品的定價。（3）負責房屋買賣雙方的仲介工作，購屋者在尋找的過程須負擔「搜尋成本」，例如收集資料、實地觀察等，所費不貲，不動產代銷業承擔房屋中間商的功能，可藉其專長，進行文宣、興建廣告屋，派人解說等，使得消費者對所擬出售的預售屋一目瞭然，節省其搜尋成本。（4）對家庭提供正確的房價資訊，心中自有其保留價格，此與實際成交價格有所出入，若消費者的保留價格太高，雖然很快就可物色到適當的房屋，但在價格上未免吃虧，此時可藉不動產代銷業提供的正確房價向下修正，以獲得更大的消費者剩餘。關鍵字:不動產代銷經紀業、中間人、因子分析、搜尋成本、保留價格、消費者剩餘。
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